满五唯一小程序

满五唯一税费小程序

精致 - 简洁 - 智能 - 准确

上海

以下是【满五唯一】小程序计算上海二手房交易税费的具体计算方法,最近更新时间2020年3月。算法不难但比较繁杂,爱偷懒的同学可以跳过,直接使用小程序计算就好。

一. 增值税

上海的增值税根据是否“普通住宅”来计算。普通住宅的认定标准比较复杂,放在最后说。上海的普通住宅增值税,算法跟其他城市一样。

1. 上海普通住宅增值税

  • 满两年,增值税全免
  • 不满两年,增值税=成交价÷1.05×5%×1.06

其中增值税是5%,增值税还有个附加税,为增值税的6%。有些人说增值税是5.3%,其实是把附加税一起算进去了。

2. 上海非普通住宅增值税

  • 满两年,增值税=(成交价-原买入价)÷1.05×5%×1.06
  • 不满两年,增值税=成交价÷1.05×5%×1.06

这个是一线城市的特色,满两年也要收增值税。不过是按差额收,而不是按成交价的全额来收。不满两年,无论哪个城市,都要按全额来交增值税。

二. 个人所得税

1. 上海个税算法

  • 满五唯一,免个税,否则见下
  • 普通住宅,个税=(成交价-增值税)×1%
  • 非普通住宅,个税=(成交价-增值税)×2%

2.个税还有另一种算法

  • 个税=(成交价-原买入价-合理费用)×20%
  • 合理费用=成交价x10%+本次增值税及其附加税+上家原契税+上家的已付的贷款利息

如果上家的买入卖出价差很小,这个算法比较省税。【满五唯一】小程序会自动用两种算法来计算个税,并选用税费低的那个。

3. 部分产证人不唯一

产证满五年后,有可能出现部分产证人不唯一的情况。比如产证上有三人,父母是满五唯一的,女儿名下还有套房。卖房的话,女儿的1/3份额需要交个税,父母免个税。【满五唯一】小程序能够计算这种部分唯一的情况。

三. 契税

上海的契税算法

  • 首套,≤90平米,契税=(成交价-增值税)×1%
  • 首套,>90平米,契税=(成交价-增值税)×1.5%
  • 二套,无论面积大小,契税=(成交价-增值税)×3%

至此,税费全部说完了。接下来是上海的普通住宅认定标准,这个与计算税率息息相关。

附录:上海普通住宅的认定标准

1. 上海的普通住宅认定标准

  • 住宅小区建筑容积率≤1.0
  • 单套建筑面积≤140平米
  • 价格不能超标(详见下面)

以上三条,必须全部符合,否则就算非普通住宅。其中容积率主要跟小区的建筑高度有关。

2. 容积率常识

  • 独立别墅:0.2~0.5
  • 联排别墅:0.4~0.7
  • 6层以下多层住宅:0.8~1.2
  • 11层小高层住宅:1.5~2.0
  • 18层高层住宅:1.8~2.5
  • 19层以上住宅:2.4~4.5

小区楼越高,容积率就越低。像别墅洋房小区,楼层都是4层以下的,容积率就会很低,被判为非普通住宅。

3. 上海普通住宅认定之价格标准

  • 内环内,总价≤450万
  • 内外环之间,总价≤310万
  • 外环外,总价≤230万

实际操作中,我们基本只根据价格来判定是否普通住宅。这是因为符合价格标准的房子都非常便宜,一般来说面积都很小,也不太会出现在低容积率小区,自然符合其他两条标准。

上海的普通住宅认定标准比较严苛,大多数的房子都会被判为非普通。满五唯一小程序会自动根据面积、成交价,和房产位置来判断是否普通住宅,无需用户手动选择。

能看到这里还不晕的同学,一定是学霸了。反正写到这里,我自己都晕了。下次算税费,还是乖乖掏出【满五唯一】税费神器吧。

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